Un sujet qui me tient à coeur ...

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Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Prodigee le Jeu 7 Aoû 2008 - 14:54

Bon, juste un petit post pour tous ceux qui regardent les mesures gouvernementales en faveur du logement, et qui se posent des questions sur la maison à 15€ ...

Somme toute, ce dispositif fait un cadeau fiscal, ok !
Mais il y a un endettement sur 25 à 40 ans, si ce n'est parfois plus, et vou n'etes pas propriétaires de votre maison dans son intégralité (vous payez le terrain après avoir fini (au bout de 25 ans, donc, de payer la construction.)

En tant que juriste spécialisé dans l'urba et la constru, je suis un peu surpris de voir que les gens ne voient pas les pieges tendus, comme la prise en compte de l'APL dans le calcul de l'endettement. L'APL disparait un jour, et plouf, les ménages s'endettent en plus de leur crédit, pour payer un bien qui leur revient en définitif plus cher (en allongeant le facteur temps, on s'expose à devoir faire des travaux d'entretien, qui seront fort couteux au dela de 20 ou 30 ans ... et ca, les ménages n'y pensent pas !

Ces mesures ne coutent pas un rond à l'état, mais jettez un oeil sur les nouvelles mesures dites en faveur de la modernisation de l'économie (du 4 aout de cette année, et vous serez surpris). On peut même obliger un bailleur à faire installer la fibre, si c'est pas beau le progrès !!!

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Jack_AUBREY le Jeu 7 Aoû 2008 - 17:40

La maison à 15 € est une illusion donnée aux revenus modestes de faire croire que tout le monde peut accèder à la propriété.

Or, cela n'est malheureusement pas possible, si ce n'est sur un endettement long, trés long, voire sur plusieurs générations (par exemple en Espagne les crédits peuvent atteindre 70 ans) et c'est ce qu'introduit la maison à 15 € avec un endettement possible sur 40 ans.

Enfin, la situation géographique de ces maisons posent question. En effet, au vu du prix du foncier, elles ne pourront se situer que dans des zones peu urbanisés ou rurales. D'où des questions, en terme de transport, de services etc...

Bref, je ne suis pas sûr que l'idée soit si bonne.

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Klosterheim le Jeu 7 Aoû 2008 - 18:01

Arrêtez, les papa maman vont enfin avoir leur maison pour élever leurs bouts de chou qu'ils attendaient depuis si longtemps...
Et ces mêmes chiards vont devoir terminer de rembourser les dettes des papa mamans obsédés par leur confort !!

Vive la France. Le fait d'avoir été aux Pays-Bas et en Allemagne en juin m'a donné des envies de départ. En fait, ce ne sont pas les pays en eux-même, mais le retour en France qui fut le choc Laughing

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Xa_chan le Jeu 7 Aoû 2008 - 22:34

Klosterheim> je ne dirai rien, mais tu sais ce qu'il en est pour moi de ce "choc de retour en France"... Wink

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Prodigee le Ven 8 Aoû 2008 - 7:51

Ce choc, je viens de le prendre de plein fouet !! APrès quinze jour dans un pays où les rues sont exemptes de crottes, de chewing-gum et de dégradations généralisées (il y en a des tags, mais si peu !!!), le retour par Montparnasse m'a choqué, voire dégouté ... On est vraiment pas le pays le plus propre et le mieux organisé que je connaisse ....

Sinon, Jack, la situation géographique des maisons à quinze euros ne posent pas réellement de probleme, puisque plusieurs maires de grandes villes sont pres à "céder" à des opérateurs de maison 15€ des terrains a des prix vils .... et tout à fait en dehors de la logique de marché !! Ainsi, on assiste à des absurdités urbanistiques, car des lotissements de maisons bas de gamme (car il ne faut pas rever, on est pas en face d'une maison en parpaing, mais bien en face d'un préco brique T3) occupent des espaces dédiés à du collectif ou à de l'offre sociale collective. Comme en plus le gouvernement veut faire rentrer ces construs dans les 20% de logements sociaux SRU, on assiste bien à un puputsch dans l'aménagement du territoire !


Dernière édition par Prodigee le Mar 12 Aoû 2008 - 7:49, édité 1 fois

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Jack_AUBREY le Sam 9 Aoû 2008 - 14:04

Prodigee a écrit:
Sinon, Jack, la situation géographique des maisons à quinze euros ne posent pas réellement de probleme, puisque plusieurs maires de grandes villes sont pres à "céder" à des opérateurs de maison 15€ des terrains a des prix vils .... et tout à fait en dehors de la logique de marché !!

J'ai quand même un gros doute là-dessus. Si c'était vraiment le cas, pourquoi avoir alors abandonner la maison à 100 000 Euros (plan de cohésion social de Monsieur Borloo) ?
Mis à part quelques amis politiques à qui on a promis des choses en échange, je reste persuadé que cela restera au stade de l'annonce.

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Prodigee le Lun 11 Aoû 2008 - 7:41

SI on reprend le calcul :

15x 364,2 = 5 463 € payé à l'année
5 463 x en moyenne 25 ans (échéance de levée d'option d'achat du terrain) = 136 575€

Tu peux avoir une belle maison à ce prix ... reste qu'il faut prendre en compte l'achat du terrain, et ça, c'est autre chose. Tu as raison de dire que cela reste du domaine de l'annonce, mais ce dispositif est un peu plus réaliste que le dispositif du PCS, version Borloo.

Par contre, le niveau de performance énergétique peut poser probleme, puisqu'il est difficile de se payer des materiau de qualité ++ avec cette enveloppe!

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Jack_AUBREY le Lun 11 Aoû 2008 - 17:41

dans ton calcul, tu oublies de prendre en compte certains paramètres comme les taux d'intérêt ainsi que le montant de l'assurance (décés, invalidité...) qui est intégré au crédit.

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Prodigee le Mar 12 Aoû 2008 - 7:48

Et l'indexation des couts de la construction, et l'inévitable "frais administratifs", et les taxes qui ne relèvent pas du régime des exonérations foncières, ainsi que les frais d'entretiens courants (c'est une honte de ne pas expliquer aux futurs accédants qu'une maison, en trente ans, a le temps de changer plusieurs fois de revetements, enduits, carrelages, peintures, ..... et que les banquiers n'intègrent que peu d'éléments de calcul de ces frais dans leur calcul de crédits) ... J'ai des exemples de maison, forts bien construites pour 100 000 euros CConstr + frais notariés + amortissement crédits.... Bien sûr, c'est de la brique, mais c'est très facile à isoler et ca marche bien.

Je ne parle également pas des assurances construction (obligatoire pour le maitre de l'ouvrage) !


Quant au assurance intégré au crédit, il y a un gros gros bémol à apporter :

1. Elles sont très variables en terme de coût et de couvertures, malheureusement. Certaines banques se sucrent à coût de frais de constitution de dossiers et frais d'assurances. Tu peux très bien contracter des assurances plus intéressantes hors du circuit bancaires (systeme de partenariat) si tu banquier l'accepte, ce qui est rarement le cas, je le reconnait !
2. Malgré les conventions AERAS et tout le toutim autour de la généralisation de l'accès aux assurances, il reste des banques qui refusent purement et simplement des polices sous des prétextes déguisés.


Non, si je lance ce chiffre, c'est surtout pour expliciter le coût brut de la construction. Sans calcul des frais et en apport franc. comme si la maison tombait du ciel Cool COmme tu l'as remarqué, il est des frais à rajouter, qui oeuvent facilement atteindre 15% du total de l'opé. Mais les dispositif PCS et Maison à 15€ agissent tous les deux sur un allégement de charges foncières et un cout du foncier dérisoire dans certains cas.

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Paladur le Jeu 14 Aoû 2008 - 10:10

En cas de baisse des APL, nous avons une mini-crise des subprimes rien qu'à nous!! Embarassed


Le truc, c'est que pour avoir des terrains bon marché, il faut s'éloigner des endroits où l'on bosse et vu le prix de l'essence... Ce qu'on pense avoir gagner dans la maison, on le perd en déplacement!!

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Re: Un sujet qui me tient à coeur ...

Message par Prodigee le Jeu 14 Aoû 2008 - 10:15

Deux constats judicieux.

Là où ça devient encore pire, c'est qd onse dit que le gouvernement institue l'incorporation de l'APL aux revenus .... (mécanismes de calcul du taux d'endettement donc faussés)

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